La division parcellaire : diviser un terrain pour un projet de construction

Vous êtes propriétaire d’un grand terrain que vous n’exploitez pas totalement ? Ou, au contraire, vous recherchez à acquérir une parcelle dans un secteur où le marché immobilier est tendu pour y faire construire votre future maison ?

Optez pour la division parcellaire, aussi appelée le BIMBY pour « Build In My BackYard » ; ce qui signifie littéralement « construire dans mon jardin », ou en français « reconstruire la ville sur la ville ». On vous dit ici tout ce que vous devez savoir à ce sujet ! De quoi vous donner des idées pour votre recherche de terrain ou pour tirer pleinement profit du potentiel du vôtre, dans un contexte où le foncier se fait plus rare ;).

Découvrez nos conseils pour acquérir un terrain en division parcellaire pour construire votre maison

Qu’est-ce que la division parcellaire ?

La division parcellaire consiste à détacher d’un terrain, sur lequel est déjà construite une maison, un ou plusieurs lots qui seront destinés à la construction d’une ou plusieurs maisons.

La démarche BIMBY intéresse ainsi autant les propriétaires de terrains que les personnes qui en recherchent !

• Pour les futurs accédants à la propriété, la division parcellaire leur offre la possibilité de faire construire une maison dans un secteur recherché, où l’offre en terrains est faible.
• Pour les propriétaires de maison individuelle qui ont déjà un (grand) terrain, c’est une belle occasion d’accroître leur patrimoine immobilier en vendant une partie inutilisée de leur jardin.

Grâce à la division parcellaire, vous pourriez ainsi :

• Faire construire une maison neuve au fond de votre jardin en vue d’y faire un investissement locatif et/ou une habitation pour héberger des membres de votre famille.
• Vous installer dans une commune « coup de cœur » et y faire construire la maison de vos rêves, alors même que sur le papier cela semblait impossible tant l’offre foncière était limitée.
• Financer la rénovation ou l’agrandissement de votre ancienne maison – dont vous êtes propriétaire depuis un moment ou que vous venez d’acheter – en vendant une partie de votre grand terrain.
• Obtenir des liquidités pour financer un projet qui vous tient à cœur, par exemple.
• Et… créer de belles relations de voisinage de proximité 😉

D’autre part, si on entend de plus en plus parler de la démarche BIMBY, c’est parce qu’elle est très prisée par les communes en zones urbaines comme en zones rurales, pour une densification progressive et douce des tissus d’habitat existants.

L’objectif étant de limiter l’étalement sur les zones d’exploitations agricoles ou industrielles, de limiter les coûts d’urbanisme induits par cet étalement (budgets de raccordements, voiries, etc.) et de maintenir un cadre de vie agréable à tous en équilibrant l’accès à la propriété et la maîtrise du foncier.

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Le BIMBY à la loupe : les étapes à suivre et les acteurs nécessaires

Diviser un terrain, ça ne s’improvise pas !

Première étape : informer de votre projet de division parcellaire la mairie de la commune ciblée.

C’est le service urbanisme qui va définir s’il est réalisable ou non, selon le découpage envisagé pour la parcelle – un ou deux lots à bâtir – et vos besoins, que vous lui exposerez au moment de cette déclaration préalable. Une demande de Certificat d’Urbanisme déposée en mairie définit vos droits à bâtir sur la parcelle.

Bon à savoir : si le terrain se situe en site classé ou protégé, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France sera également nécessaire.

Deuxième étape : l’intervention d’un géomètre expert, le seul professionnel habilité à réaliser et matérialiser une division parcellaire.

Vous devez faire appel à lui une fois que votre commune a validé le projet de division. Ensuite, il positionne les nouvelles limites de propriété du terrain selon le nombre de lots prédéfinis. C’est également lui qui se charge de déposer en mairie le nouveau plan du terrain pour l’inscrire au cadastre.

Troisième étape : le propriétaire du terrain procède à la viabilisation du terrain et aux aménagements nécessaires, en accord avec le/les futur(s) acquéreur(s) s’ils sont déjà identifiés.

L’objectif ici étant de rendre le terrain habitable avec le confort matériel nécessaire via les raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, etc.). Pour cela, il vous suffit de demander les coordonnées des concessionnaires à votre mairie (SAUR, VEOLIA, Enedis, Syndicat Communal, etc.).

En ce qui concerne les aménagements nécessaires à la délimitation et à l’accès des différents lots – clôtures, allées, accès, portails, végétations – vous pouvez les mener à votre convenance, par vos propres moyens et/ou avec les prestataires de votre choix. Ainsi vous valoriserez votre nouvelle parcelle à vendre et/ou attribuerez un espace bien identifié à chacun (le vôtre, en tant que propriétaire, et celui des futurs acquéreurs de votre jardin).

Bon à savoir : avant de vous lancer, pensez à bien étudier l’impact de l’aménagement de votre terrain sur le prix de vente global du lot cédé afin qu’il reste attractif et que votre division parcellaire porte ses fruits financiers !

Nos conseils pour signer le compromis de vente d’un terrain en divison parcellaire pour votre future maison

Quatrième étape : la mise en vente du terrain.

Une fois délimitée, viabilisée et aménagée, la parcelle de terrain cédée peut être vendue. Pour bien définir son prix en fonction du marché, n’hésitez pas à faire appel à l’expertise d’un agent immobilier qui peut également s’occuper de la vente au besoin.

Vous avez bien sûr le droit de vendre de particulier à particulier mais veillez néanmoins à passer par un professionnel de l’immobilier pour la signature du compromis de vente du terrain : seul document officiel qui engage réellement les deux parties dans la transaction, vous évitant ainsi de mauvaises surprises et ce, côté vendeur comme côté acquéreur.

Cinquième étape : la signature de l’acte de vente du terrain.

Vous avez trouvé le ou les acheteurs de votre/vos lot(s) ? Bonne nouvelle ! La dernière étape consiste alors à signer l’acte de vente devant un notaire, qui remettra par la suite le titre de propriété aux acquéreurs.

Bon à savoir : à cette étape, et même dès le compromis de vente, pensez bien à mentionner (en tant que propriétaire) ou à vérifier (en tant qu’acquéreur) les servitudes de droit privé sur la parcelle cédée.

Sixième et dernière étape, qui concerne uniquement l’acquéreur de la parcelle : la construction de votre maison !

Une fois propriétaire de votre terrain idéal, libre à vous de lancer votre projet de construction – dès l’obtention de votre permis de construire – avec le constructeur de maison individuelle qui saura vous aiguiller au mieux et réaliser vos projets les plus fous 😉

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Nos conseils pour réussir votre projet de construction de maison avec la division parcellaire

Avant de vendre ou d’acheter un lot sur un terrain constructible, renseignez-vous bien.

• Informez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, les démarches nécessaires pour la viabilisation d’un terrain, les implantations optimales de la future maison…

• Analysez bien les prix du marché dans la commune ciblée. Voir ceux du quartier pour bien avoir en tête le prix au m2 conseillé pour une parcelle et ainsi vous assurer de faire une bonne opération, que vous soyez vendeur ou acquéreur.

• Rencontrez-vous ! Propriétaire actuel du terrain et futur propriétaire de la parcelle cédée, nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser cette opération de division parcellaire ensemble quand cela est possible. Le but étant de vous assurer un BIMBY qui répond aux besoins de chacun et de savoir d’emblée à qui vous avez affaire, l’un comme l’autre, avant de prendre un engagement à vie (ou presque) ensemble. C’est d’ailleurs l’occasion de choisir vos voisins et de sympathiser avec eux avant d’emménager 😉

Alors, que pensez-vous de la division parcellaire ? Pour nous, c’est un projet gagnant-gagnant que nous ne pouvons que vous recommander !

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